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「场外配资」房企年内境外融资破3000亿元 高杠杆房企财务风险加剧

2019-10-16 | 人围观 | 评论:

这个冬天,房地产圈里,最挤迫的也许是中小企业的融资机构了。季度融资管道略为放缓后,7月底又迎来了收缩,将房地产中小企业发行外债限制到只能用于置换将来一年内届满的重点项目境外负债的范围内,这意味着房企以后将难以通过发行外债来补充运营经费或偿还全境负债。

  据中原地区房地产研究机构统计资料显示,截至7月24日,房企月内融资方案金额(包括全境融资和境外融资)已接近1800亿元,有望继续维持去年4月底以来,每月2000亿元以上的低位。

  “二季度大量房企大金额融资减少,对融资管道较少的房企来说,舆论压力相当大。” 中原地区房地产总监分析员张大伟向《证券日报》名记者表示,境外融资对于房企来说并不是主要私人企业,但毕竟在 场外配资港香港交易所房企的最重要融资管道,且面对将要届满的境外负债,这些房企被迫“借新还旧”。

  境外融资已超3000亿元

  据申万宏源统计,去年下半年,我国房地产中小企业累计在境外新田和增发美元高息债 场外配资券约385亿美元,上年增长28%,超过2017年年均发行额,相当于2018年年均发行额的八成,而历年来届满的美元债金额约165亿美元。而就在7月底急忙房地产信托融资将收紧后的一周里,又有约15家房地产中小企业迅即在涌浪消费市场发行了共计约50亿美元的外债以备军粮。

  由此,截至7月7日,我国房企累计境外融资已超过435亿美元,约为2990亿元港币。加上近两周霍英东、中国金茂等房企发布的美元债融资方案,这意味着去年月内,我国房企境外融资已超过3000亿元港币。

  “现在两年,房企扩张较快,借了不少数量较小的债,由于受贷款和还款时间尺度的负面影响,很多房企去年的经费兑付舆论压力都较为大。” 同策研究所副总监张宏伟在接受《证券日报》名记者采访时表示,鉴于资金链舆论压力,现在杠杆率较为高的房企可能出现资金链紧绷的状况,年初房企两者之间的收购案将会慢慢增加。

  不过,富邦建投总监房地产分析员陈慎则认为,“此次融资方针更多体现为程式设计调节和视窗监督,而不是‘一刀切’收紧。融资管控的企图在于通过控制融资来平抑部份的城市农地消费市场关注度,从而稳定房地产消费市场卖出端口预想,降低房企将来潜在经营风险。”

  高杠杆房企财政可能性加剧

  “我们跟踪的30家在澳门香港交易所的外资房地产中小企业,平均值净债务比例在2018年后期达到新高约100%后,2018年初回落至85%(2017年初90%),预定去年后期可能新的反弹到90%以上,因大多中小企业下半年又加大了买地幅度。”申万宏源在一份研究报告中表示,而总体的外债比率,预定从去年末的33%上升到去年后期的36%,拥有外债绝对额最低的三家该公司为中国恒大、霍英东控股、中国海外发展,外债占比仅次于的三家该公司为世茂房地产、旭辉控股和禹洲地产。

  “境外融资各个方面,房企集中寻求国外融资,也将导致境外融资成本的上行, 房企将同时面临高额融资成本及利率震荡的双重可能性,将来收益增长的 场外配资随机性大幅提高。”国元国际性认为,将来房企全境融资将承受极大舆论压力,金融机构券商授信各个方面也会更加慎重,经费成本或略有上行,从而提高房企的全境融资成本和融资可玩性。

  “从融资成本各个方面看,大部份房企的经费成本维持在4%-8%两者之间,平均值约为6%。但7月底以来,美元债成本较慢上升。”张大伟向名记者表示,7月底,房企发布的美元债平均值汇率已达8%,其中多笔经费成本都超过10%,最高甚至达到了15%。

  张大伟更进一步表示,中型房企为了寻求数量持续发展仍在加大拿地幅度,因此推动了房地产企业的融资需求加剧。不过,近来房企外部更关注资金链安全性。一般会在卖出回款可控范围,进行拿地融资,以寻求安全性。

  另有研究民众认为,大型房企由于信用等级较低、融资成本更低,日渐主导者农地和并购消费市场,而高杠杆的中型房企由于金融机构评分较高,融资比较较易,融资成本也高 场外配资,因此陷入资金紧张的态势,小型房企则境况艰苦,甚至卖工程项目求生。

  值得一提,申万宏源在一份研究报告中表示,高杠杆房企面临的财政可能性再次上升。

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